Аналитические материалы

Определение наиболее вероятных величин прибыли предпринимателя и  внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области

 

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки:

«Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью" (The Appraiser of Real Estate, 12th Editor, Appraiser Institute, Chicago, 2001, 350 с.).

Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:

1. Определение величины затрат на строительство объекта.
2. Определение величины прибыли предпринимателя.
3. Увеличение величины затрат на строительство объекта на величину прибыли предпринимателя.
4. Определение величины накопленного износа объекта.
5. Уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа для получения стоимости воспроизводства (замещения) объекта.
6. Увеличение полученной стоимости объекта на стоимость прав на земельный участок.

Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно рассчитана стоимость затрат на строительство объекта, накопленный износ и стоимость прав на земельный участок [1].

 

С определением величины затрат на создание объекта, как правило не возникает особых проблем. На сегодняшний день в открытом доступе достаточное количество справочной литературы, позволяющей сориентироваться на предмет этой величины.

Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).

 

Прибыль предпринимателя отражает сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство объекта [2]. В задачах оценки необходимо различать два разных варианта инвестирования: - инвестирование, с целью приобретения новой готовой недвижимости для получения в дальнейшем рентного дохода и последующей перепродажи по более высокой цене; - инвестирование в строительство нового объекта недвижимости с целью последующей продажи объекта (обычно по частям).

 

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими факторами. Причины внешнего износа: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и т. п. [3]

Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к болотам, очистным сооружениям, ж/д станциям, бензоколонкам, танцплощадкам и т.п. Этот вид износа в большинстве случаев неустраним.

 

Российский оценщик, в отличие от своих коллег из Центральной Европы и Северной Америки, работает в условиях недостатка информации. Поэтому создание необходимого информационного обеспечения работ по оценке является актуальной задачей.

Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы. Рынок и его характеристики формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также иной информации, которой они обладают [4].

 

Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка. Исходя из этого, был проведен опрос риэлторов и представителей оценочных организаций Вологодской области, которые в силу своей профессии и просто опыта знают общее состояние рынка недвижимости в Вологодской области.

Вопросы, поставленные перед участниками, связаны с аналитическими показателями и индексами рынка коммерческой недвижимости, имеющими практическое значение в процессе оценки объектов недвижимости. 27 из 28 опрошенных имеют опыт практической работы более 5 лет.

Обработка результатов проведена по районам области отдельно (г. Вологда и г. Череповец, крупные города районов Вологодской области, некрупные населенные пункты вблизи райцентров или областного центра, некрупные населенные пункты в удалении от райцентров или областного центра), чтобы пользователи могли наиболее точно определить значение нужного показателя.

 

В ходе консультирования с риелторами и представителями оценочных организаций Вологодской области были установлены диапазоны значений прибыли предпринимателя и внешнего износа в зависимости от местоположения объекта и типа недвижимости, результаты опроса сведены в таблицы.

 

 

 

 

Наблюдаются колебания оценки экспертами прибыли предпринимателя. Разброс мнений средний в Вологодской области составляет от 0 до 20%. Оценка средней прибыльности инвестиций в строительство в Вологодской области умеренная по всем сегментам рынка.

 

Таблица 1. Наиболее вероятная прибыль предпринимателя (девелопера) при строительстве недвижимости, %

п/п	Местоположение объекта		Тип недвижимости	Минимальное значение интервала прибыли предпринимателя, %	Максимальное значение интервала прибыли предпринимателя, %	Среднее значение диапазона прибыли предпринимателя, %
1	г. Вологда, г. Череповец	центральные районы	торговля, общественное питание, офисы	0	50	25
		спальные районы	торговля, общественное питание, офисы	0	30	15
		промзона	торговля, общественное питание, офисы	0	0	-
2	крупные города районов Вологодской области (райцентры)	центр	торговля, общественное питание, офисы	0	20	10
		окраина	торговля, общественное питание, офисы	0	0	-
3	некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		торговля, общественное питание, офисы	0	10	5
4	некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		торговля, общественное питание, офисы	0	0	-
5	г. Вологда, г. Череповец	центральные районы	производство, склады	0	50	25
		спальные районы	производство, склады	0	30	15
		промзона	производство, склады	0	30	15
6	крупные города районов Вологодской области (райцентры)	центр	производство, склады	0	20	10
		окраина	производство, склады	0	10	5
7	некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		производство, склады	0	10	5
8	некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		производство, склады	0	0	-
9	г. Вологда, г. Череповец	центральные районы	бытовое обслуживание	0	20	10
		спальные районы	бытовое обслуживание	0	20	10
		промзона	бытовое обслуживание	0	0	-
10	крупные города районов Вологодской области (райцентры)	центр	бытовое обслуживание	0	20	10
		окраина	бытовое обслуживание	0	0	-
11	некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		бытовое обслуживание	0	10	5
12	некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		бытовое обслуживание	0	0	-

 

 

 

Для определения наиболее вероятной величины внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области, был проведен опрос по предложенным факторам (параметрам). Эксперты оценивали степень влияния данных факторов (параметров) на каждый район Вологодской области и для каждого типа недвижимости в отдельности. Было выявлено несколько факторов (параметров) внешнего износа [5], а именно:

1. Отсутствует новое строительство улучшений;

2. Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости;

3. Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недвижимости

4. Относительно низкая стоимость земельных участков;

5. Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка и выделения.

  При определении степени влияния на стоимость недвижимости эксперты учитывали в общем всю совокупность факторов. В итоге выявлено среднее значение диапазонов внешнего износа.

 

Таблица 2. Наиболее вероятная величина внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области, %

п/п	Местоположение объекта		Тип недвижимости	Среднее минимальное значение интервала внешнего износа, %	Среднее максимальное значение интервала внешнего износа, %	Среднее значение диапазона внешнего износа, %
1	г. Вологда, г. Череповец	центральные районы	торговля, общественное питание, офисы	0	20	10
		спальные районы	торговля, общественное питание, офисы	0	30	15
		промзона	торговля, общественное питание, офисы	5	40	23
2	крупные города районов Вологодской области (райцентры)	центр	торговля, общественное питание, офисы	0	60	30
		окраина	торговля, общественное питание, офисы	5	70	38
3	некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		торговля, общественное питание, офисы	0	80	40
4	некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		торговля, общественное питание, офисы	5	90	48
5	г. Вологда, г. Череповец	центральные районы	производство, склады	0	20	10
		спальные районы	производство, склады	0	50	25
		промзона	производство, склады	0	50	25
6	крупные города районов Вологодской области (райцентры)	центр	производство, склады	0	60	30
		окраина	производство, склады	0	70	35
7	некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		производство, склады	0	80	40
8	некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		производство, склады	5	90	48
9	г. Вологда, г. Череповец	центральные районы	бытовое обслуживание	0	30	15
		спальные районы	бытовое обслуживание	0	40	20
		промзона	бытовое обслуживание	5	50	28
10	крупные города районов Вологодской области (райцентры)	центр	бытовое обслуживание	0	60	30
		окраина	бытовое обслуживание	5	70	38
11	некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		бытовое обслуживание	0	80	40
12	некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра)		бытовое обслуживание	5	90	48

 

 

Индивидуальное мнение конкретного специалиста не значимо, однако соответствующим образом обработанная информация, полученная от группы экспертов, как правило, оказывается более достоверной и надежной. Надёжность оценок и решений, принимаемых на основе суждений экспертов, достаточно высока, таким образом, итоги проведенного опроса применимы к различным объектам недвижимости по всей Вологодской области. Выбор минимального, максимального или среднего значения из представленных диапазонов зависит от состояния отрасли на конкретную дату, т.к. проведенный опрос не был привязан к конкретной дате, а учитывает только местоположение объекта в различных районах области.

 

РАСЧЕТ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА

Функциональное устаревание означает несоответствие основных эксплуатационных характеристик современным  стандартам и рыночным требованиям, предъявляемым к условиям жизнедеятельности людей и функционирования коммерческих процессов.  Функциональное устаревание можно уменьшить путем модернизации или реконструкции объекта, в отдельных случаях – капитальным ремонтом.

Функциональное устаревание может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, существует ли для этого техническая возможность и насколько строительные затраты на его устранение соотносятся с ожидаемыми от этого выгодами.

Устранимое функциональное устаревание – это устаревание, устранение которого технически возможно и затраты при этом меньше вклада в стоимость объекта после его устранения.

Неустранимое функциональное устаревание – это устаревание, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение больше вклада в стоимость объекта.

Признаки износа				Количество признаков износа							Примерный состав работ
				1	2			3		4
				Функциональный износ, %
наличие  морально устаревших короткоживущих конструкций: - полы/отделка (несоответствие требованиям прочности, водостойкости, беспыльности, экологической чистоты и дизайна, функциональному назначению здания, недостаток или избыток)	наличие устаревшего электро-технического оборудования – лифты, электрооборудование, вентиляция, кондиционирование, сигнализация, радио- и ТВ сеть, телефон (несоответствие современным требованиям по мощности, надежности, безопасности, долговечности, эргономике, грузоподъемности, быстроходности, функциональному назначению здания, недостаток или избыток)	несоответствие объемно-планировочных решений: - полезная площадь здания (недостаток)	-	10		15	20		-		устройство, демонтаж избыточных конструкций, модернизация или замена пола; устройство или замена отделки	установка дополнительного оборудования; демонтаж и модернизация устаревшего электро-технического оборудования, замена устаревшего электро-технического оборудования	модернизация (перепланировка) здания без изменения его общих объемно-планировочных параметров	-
наличие  морально устаревших короткоживущих конструкций: - кровля (несоответствие требованиям прочности, огнестойкости, долговечности, водонепроницаемости, экологической чистоты и технико-эстетическим качествам)	наличие  морально устаревших короткоживущих конструкций: - окна/двери (несоответствие требованиям по освещенности помещений, долговечности, герметичности, звуконепроницаемости, теплозащите, огнестойкости, дизайну, недостаток или избыток)	наличие устаревшего санитарно-технического оборудования (несоответствие современным требованиям надежности соединений, герметичности, мощности, скорости подачи воды, бесперебойности подачи, удобству регулировки температурного режима,  отсутствие элемента благоустройств или сантехнических приборов, наличие избыточного элемента благоустройства)	-	30		40	50		-		устройство, модернизация или замена кровли	устройство дополнительных окон/дверей; замена заполнения проемов; демонтаж избыточных заполнений окон/дверей и заделка проемов	замена устаревшего санитарно-технического оборудования, устранение отсутствия элемента благоустройства, демонтаж избыточного элемента благоустройства	-
наличие  морально устаревших долгоживущих конструкций: -перегородки (несоответствие современным стандартам,  требованиям прочности, огнестойкости, звукоизоляции,  экономичности, например, нормативу полезной площади здания, недостаток или избыток перегородок)	наличие  морально устаревших долгоживущих конструкций: -крыша (несоответствие требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, избыток конструкций крыши)	наличие  морально устаревших долгоживущих конструкций: -лестница (несоответствие требованиям прочности, огнестойкости, функциональному назначению здания, недостаток или избыток)	несоответствие объемно-планировочных решений: - площадь помещений (недостаток или избыток)   несоответствие объемно-планировочных решений: - объем помещений (моральное устаревание, недостаток или избыток)	55		60	65		70		демонтаж, установка, модернизация или замена перегородок	демонтаж, усиление или замена конструкции крыши	демонтаж существующих, устройство дополнительных, модернизация или замена лестниц	демонтаж и перепланировка перегородок (при недостатке), устройство и перепланировка дополнительных перегородок (при избытке)   дополнительное устройство недостающей части объема (площади) (при недостатке), моральное устаревание м/б устранено путем его частичной или полной замены, демонтаж избыточной части (при избытке)
наличие  морально устаревших долгоживущих конструкций: -фундаменты  (несоответствие требованиям прочности, жесткости, надежности и экономичности, недостаток площади фундамента, есть риск осадки)	наличие  морально устаревших долгоживущих конструкций: -стены  (несоответствие современным стандартам,  требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, экономичности, а также теплозащитным свойствам)	наличие  морально устаревших долгоживущих конструкций: -перекрытия (несоответствие требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, тепло- и звукоизоляции,  экономичности, а также функциональному назначению здания, недостаток или избыток перекрытий)	несоответствие объемно-планировочных решений: - высота помещений (недостаток или избыток)	75		80	85		>90		увеличение площади фундаментов путем монтажа дополнительных фундаментных блоков; усиление конструкции фундамента; замена конструкции фундамента;	усиление (увеличение толщины) при модернизации или увеличение площади стен при реконструкции дополнительной кладкой или монтажом дополнительных панелей	демонтаж существующих, устройство дополнительных, модернизация или замена перекрытий	демонтаж перекрытий (при недостатке), устройство дополнительного перекрытия (при избытке)

 

 

 

[1] Затратный подход. Методики и подходы в определении износов. Режим доступа: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:ctfVVNr-kcAJ:avg.ru/content/m1.doc+&cd=1&hl=ru&ct=clnk&gl=ru;

[2] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997;

[3] Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.;

[4] Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости. Лейфер Л.А. Режим доступа: http://rosbisnes.ru/leifer.pdf;

[5] Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №18)/ Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2016 г. – 54 с.