Определение наиболее вероятных величин прибыли предпринимателя и внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области
Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на следующем принципе оценки:
«Благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется создание в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью" (The Appraiser of Real Estate, 12th Editor, Appraiser Institute, Chicago, 2001, 350 с.).
Процедура оценки затратным походом включает следующие последовательные шаги:
- Определение величины затрат на строительство объекта.
- Определение величины прибыли предпринимателя.
- Увеличение величины затрат на строительство объекта на величину прибыли предпринимателя.
- Определение величины накопленного износа объекта.
- Уменьшение величины затрат на строительство объекта, взятой с учетом прибыли предпринимателя, на величину накопленного износа для получения стоимости воспроизводства (замещения) объекта.
- Увеличение полученной стоимости объекта на стоимость прав на земельный участок.
Затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно точно рассчитана стоимость затрат на строительство объекта, накопленный износ и стоимость прав на земельный участок [1].
С определением величины затрат на создание объекта, как правило не возникает особых проблем. На сегодняшний день в открытом доступе достаточное количество справочной литературы, позволяющей сориентироваться на предмет этой величины.
Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).
Прибыль предпринимателя отражает сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство объекта [2]. В задачах оценки необходимо различать два разных варианта инвестирования: - инвестирование, с целью приобретения новой готовой недвижимости для получения в дальнейшем рентного дохода и последующей перепродажи по более высокой цене; - инвестирование в строительство нового объекта недвижимости с целью последующей продажи объекта (обычно по частям).
Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими факторами. Причины внешнего износа: общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и т. п. [3]
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к болотам, очистным сооружениям, ж/д станциям, бензоколонкам, танцплощадкам и т.п. Этот вид износа в большинстве случаев неустраним.
Российский оценщик, в отличие от своих коллег из Центральной Европы и Северной Америки, работает в условиях недостатка информации. Поэтому создание необходимого информационного обеспечения работ по оценке является актуальной задачей.
Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы. Рынок и его характеристики формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также иной информации, которой они обладают [4].
Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка. Исходя из этого, был проведен опрос риэлторов и представителей оценочных организаций Вологодской области, которые в силу своей профессии и просто опыта знают общее состояние рынка недвижимости в Вологодской области.
Вопросы, поставленные перед участниками, связаны с аналитическими показателями и индексами рынка коммерческой недвижимости, имеющими практическое значение в процессе оценки объектов недвижимости. 27 из 28 опрошенных имеют опыт практической работы более 5 лет.
Обработка результатов проведена по районам области отдельно (г. Вологда и г. Череповец, крупные города районов Вологодской области, некрупные населенные пункты вблизи райцентров или областного центра, некрупные населенные пункты в удалении от райцентров или областного центра), чтобы пользователи могли наиболее точно определить значение нужного показателя.
В ходе консультирования с риелторами и представителями оценочных организаций Вологодской области были установлены диапазоны значений прибыли предпринимателя и внешнего износа в зависимости от местоположения объекта и типа недвижимости, результаты опроса сведены в таблицы.
Наблюдаются колебания оценки экспертами прибыли предпринимателя. Разброс мнений средний в Вологодской области составляет от 0 до 20%. Оценка средней прибыльности инвестиций в строительство в Вологодской области умеренная по всем сегментам рынка.
Таблица 1. Наиболее вероятная прибыль предпринимателя (девелопера) при строительстве недвижимости, %
|
п/п |
Местоположение объекта |
Тип недвижимости |
Минимальное значение интервала прибыли предпринимателя, % |
Максимальное значение интервала прибыли предпринимателя, % |
Среднее значение диапазона прибыли предпринимателя, % |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
г. Вологда, г. Череповец |
центральные районы |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
50 |
25 |
|
|
спальные районы |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
30 |
15 |
|
||
|
промзона |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
0 |
- |
|
||
|
2 |
крупные города районов Вологодской области (райцентры) |
центр |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
20 |
10 |
|
|
окраина |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
0 |
- |
|
||
|
3 |
некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
10 |
5 |
|
|
|
4 |
некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
0 |
- |
||
|
5 |
г. Вологда, г. Череповец |
центральные районы |
производство, склады |
0 |
50 |
25 |
|
|
спальные районы |
производство, склады |
0 |
30 |
15 |
|
||
|
промзона |
производство, склады |
0 |
30 |
15 |
|
||
|
6 |
крупные города районов Вологодской области (райцентры) |
центр |
производство, склады |
0 |
20 |
10 |
|
|
окраина |
производство, склады |
0 |
10 |
5 |
|
||
|
7 |
некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
производство, склады |
0 |
10 |
5 |
|
|
|
8 |
некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
производство, склады |
0 |
0 |
- |
||
|
9 |
г. Вологда, г. Череповец |
центральные районы |
бытовое обслуживание |
0 |
20 |
10 |
|
|
спальные районы |
бытовое обслуживание |
0 |
20 |
10 |
|
||
|
промзона |
бытовое обслуживание |
0 |
0 |
- |
|
||
|
10 |
крупные города районов Вологодской области (райцентры) |
центр |
бытовое обслуживание |
0 |
20 |
10 |
|
|
окраина |
бытовое обслуживание |
0 |
0 |
- |
|
||
|
11 |
некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
бытовое обслуживание |
0 |
10 |
5 |
|
|
|
12 |
некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
бытовое обслуживание |
0 |
0 |
- |
||
Для определения наиболее вероятной величины внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области, был проведен опрос по предложенным факторам (параметрам). Эксперты оценивали степень влияния данных факторов (параметров) на каждый район Вологодской области и для каждого типа недвижимости в отдельности. Было выявлено несколько факторов (параметров) внешнего износа [5], а именно:
1. Отсутствует новое строительство улучшений;
2. Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости;
3. Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недвижимости
4. Относительно низкая стоимость земельных участков;
5. Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного участка при применении метода остатка и выделения.
При определении степени влияния на стоимость недвижимости эксперты учитывали в общем всю совокупность факторов. В итоге выявлено среднее значение диапазонов внешнего износа.
Таблица 2. Наиболее вероятная величина внешнего (экономического) устаревания для объектов недвижимости в районах Вологодской области, %
|
п/п |
Местоположение объекта |
Тип недвижимости |
Среднее минимальное значение интервала внешнего износа, % |
Среднее максимальное значение интервала внешнего износа, % |
Среднее значение диапазона внешнего износа, % |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
г. Вологда, г. Череповец |
центральные районы |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
20 |
10 |
|
|
спальные районы |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
30 |
15 |
|
||
|
промзона |
торговля, общественное питание, офисы |
5 |
40 |
23 |
|||
|
2 |
крупные города районов Вологодской области (райцентры) |
центр |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
60 |
30 |
|
|
окраина |
торговля, общественное питание, офисы |
5 |
70 |
38 |
|
||
|
3 |
некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
торговля, общественное питание, офисы |
0 |
80 |
40 |
|
|
|
4 |
некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
торговля, общественное питание, офисы |
5 |
90 |
48 |
||
|
5 |
г. Вологда, г. Череповец |
центральные районы |
производство, склады |
0 |
20 |
10 |
|
|
спальные районы |
производство, склады |
0 |
50 |
25 |
|
||
|
промзона |
производство, склады |
0 |
50 |
25 |
|
||
|
6 |
крупные города районов Вологодской области (райцентры) |
центр |
производство, склады |
0 |
60 |
30 |
|
|
окраина |
производство, склады |
0 |
70 |
35 |
|
||
|
7 |
некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
производство, склады |
0 |
80 |
40 |
|
|
|
8 |
некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
производство, склады |
5 |
90 |
48 |
||
|
9 |
г. Вологда, г. Череповец |
центральные районы |
бытовое обслуживание |
0 |
30 |
15 |
|
|
спальные районы |
бытовое обслуживание |
0 |
40 |
20 |
|
||
|
промзона |
бытовое обслуживание |
5 |
50 |
28 |
|
||
|
10 |
крупные города районов Вологодской области (райцентры) |
центр |
бытовое обслуживание |
0 |
60 |
30 |
|
|
окраина |
бытовое обслуживание |
5 |
70 |
38 |
|
||
|
11 |
некрупные населенные пункты вблизи крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
бытовое обслуживание |
0 |
80 |
40 |
|
|
|
12 |
некрупные населенные пункты в удалении от крупных населенных пунктов (райцентров, областного центра) |
бытовое обслуживание |
5 |
90 |
48 |
||
Индивидуальное мнение конкретного специалиста не значимо, однако соответствующим образом обработанная информация, полученная от группы экспертов, как правило, оказывается более достоверной и надежной. Надёжность оценок и решений, принимаемых на основе суждений экспертов, достаточно высока, таким образом, итоги проведенного опроса применимы к различным объектам недвижимости по всей Вологодской области. Выбор минимального, максимального или среднего значения из представленных диапазонов зависит от состояния отрасли на конкретную дату, т.к. проведенный опрос не был привязан к конкретной дате, а учитывает только местоположение объекта в различных районах области.
РАСЧЕТ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА
Функциональное устаревание означает несоответствие основных эксплуатационных характеристик современным стандартам и рыночным требованиям, предъявляемым к условиям жизнедеятельности людей и функционирования коммерческих процессов. Функциональное устаревание можно уменьшить путем модернизации или реконструкции объекта, в отдельных случаях – капитальным ремонтом.
Функциональное устаревание может быть устранимым или неустранимым в зависимости от того, существует ли для этого техническая возможность и насколько строительные затраты на его устранение соотносятся с ожидаемыми от этого выгодами.
Устранимое функциональное устаревание – это устаревание, устранение которого технически возможно и затраты при этом меньше вклада в стоимость объекта после его устранения.
Неустранимое функциональное устаревание – это устаревание, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение больше вклада в стоимость объекта.
|
Признаки износа |
Количество признаков износа |
Примерный состав работ |
||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|||||||||||
|
Функциональный износ, % |
||||||||||||||
|
наличие морально устаревших короткоживущих конструкций: - полы/отделка (несоответствие требованиям прочности, водостойкости, беспыльности, экологической чистоты и дизайна, функциональному назначению здания, недостаток или избыток) |
наличие устаревшего электро-технического оборудования – лифты, электрооборудование, вентиляция, кондиционирование, сигнализация, радио- и ТВ сеть, телефон (несоответствие современным требованиям по мощности, надежности, безопасности, долговечности, эргономике, грузоподъемности, быстроходности, функциональному назначению здания, недостаток или избыток) |
несоответствие объемно-планировочных решений: - полезная площадь здания (недостаток) |
- |
10 |
15 |
20 |
- |
устройство, демонтаж избыточных конструкций, модернизация или замена пола; устройство или замена отделки |
установка дополнительного оборудования; демонтаж и модернизация устаревшего электро-технического оборудования, замена устаревшего электро-технического оборудования |
модернизация (перепланировка) здания без изменения его общих объемно-планировочных параметров |
- |
|||
|
наличие морально устаревших короткоживущих конструкций: - кровля (несоответствие требованиям прочности, огнестойкости, долговечности, водонепроницаемости, экологической чистоты и технико-эстетическим качествам) |
наличие морально устаревших короткоживущих конструкций: - окна/двери (несоответствие требованиям по освещенности помещений, долговечности, герметичности, звуконепроницаемости, теплозащите, огнестойкости, дизайну, недостаток или избыток) |
наличие устаревшего санитарно-технического оборудования (несоответствие современным требованиям надежности соединений, герметичности, мощности, скорости подачи воды, бесперебойности подачи, удобству регулировки температурного режима, отсутствие элемента благоустройств или сантехнических приборов, наличие избыточного элемента благоустройства) |
- |
30 |
40 |
50 |
- |
устройство, модернизация или замена кровли |
устройство дополнительных окон/дверей; замена заполнения проемов; демонтаж избыточных заполнений окон/дверей и заделка проемов |
замена устаревшего санитарно-технического оборудования, устранение отсутствия элемента благоустройства, демонтаж избыточного элемента благоустройства |
- |
|||
|
наличие морально устаревших долгоживущих конструкций: -перегородки (несоответствие современным стандартам, требованиям прочности, огнестойкости, звукоизоляции, экономичности, например, нормативу полезной площади здания, недостаток или избыток перегородок) |
наличие морально устаревших долгоживущих конструкций: -крыша (несоответствие требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, избыток конструкций крыши) |
наличие морально устаревших долгоживущих конструкций: -лестница (несоответствие требованиям прочности, огнестойкости, функциональному назначению здания, недостаток или избыток) |
несоответствие объемно-планировочных решений: - площадь помещений (недостаток или избыток)
несоответствие объемно-планировочных решений: - объем помещений (моральное устаревание, недостаток или избыток) |
55 |
60 |
65 |
70 |
демонтаж, установка, модернизация или замена перегородок |
демонтаж, усиление или замена конструкции крыши |
демонтаж существующих, устройство дополнительных, модернизация или замена лестниц |
демонтаж и перепланировка перегородок (при недостатке), устройство и перепланировка дополнительных перегородок (при избытке)
дополнительное устройство недостающей части объема (площади) (при недостатке), моральное устаревание м/б устранено путем его частичной или полной замены, демонтаж избыточной части (при избытке) |
|||
|
наличие морально устаревших долгоживущих конструкций: -фундаменты (несоответствие требованиям прочности, жесткости, надежности и экономичности, недостаток площади фундамента, есть риск осадки) |
наличие морально устаревших долгоживущих конструкций: -стены (несоответствие современным стандартам, требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, экономичности, а также теплозащитным свойствам) |
наличие морально устаревших долгоживущих конструкций: -перекрытия (несоответствие требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, тепло- и звукоизоляции, экономичности, а также функциональному назначению здания, недостаток или избыток перекрытий) |
несоответствие объемно-планировочных решений: - высота помещений (недостаток или избыток) |
75 |
80 |
85 |
>90 |
увеличение площади фундаментов путем монтажа дополнительных фундаментных блоков; усиление конструкции фундамента; замена конструкции фундамента; |
усиление (увеличение толщины) при модернизации или увеличение площади стен при реконструкции дополнительной кладкой или монтажом дополнительных панелей |
демонтаж существующих, устройство дополнительных, модернизация или замена перекрытий |
демонтаж перекрытий (при недостатке), устройство дополнительного перекрытия (при избытке) |
|||
[1] Затратный подход. Методики и подходы в определении износов. Режим доступа: http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:ctfVVNr-kcAJ:avg.ru/content/m1.doc+&cd=1&hl=ru&ct=clnk&gl=ru;
[2] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997;
[3] Оценка стоимости машин и транспортных средств оборудования: Учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, П. Ю. Ерофеев; Под ред. А. Н. Асаула. – СПб.: Гуманистика, 2007. 296 с.;
[4] Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости. Лейфер Л.А. Режим доступа: http://rosbisnes.ru/leifer.pdf;
[5] Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №18)/ Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки", 2016 г. – 54 с.