Особенности ценообразования на земельном рынке

Земля — это важнейший ресурс в Российской Федерации, который используется для строительства, сельскохозяйственных работ и прочих задач.

С развитием рыночных отношений в России земля стала товаром, т. е. любой земельный участок может перейти в собственность, соответственно, у каждого земельного участка есть своя цена. Земля, как и всякий товар, имеет свою потребительскую и рыночную стоимости.

Потребительская стоимость является отражением стоимости земли для пользователя.

Рыночная стоимость – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции.

Цена на землю, как и цена на любой товар, формируется на основе взаимодействия спроса и предложения. Если цена на земельном рынке падает, то растет спрос на землю. Если цены на землю растут, то спрос падает.

В процессе определения цены на землю также необходимо учитывать абсолютную неэластичность ее предложения. Т. е. любой собственник земли, который заинтересован в максимизации доходов, будет предлагать землю за любую цену, иначе он рискует лишиться ренты вообще.

Дж. Риккардо вывел следующие следствия из абсолютной неэластичности предложения земли на рынке:

1. Неверно мнение, что цены на продукцию, выращенную на земле (зерно), высокие, так как землевладельцы устанавливают высокую ренту. Здесь действует обратная связь: цена земли потому высокая, что устанавливаются высокие цены на продукцию, выращиваемую на ней.

2. Рост налогов на доходы собственников земли не вызывает повышения цен на продовольствие, а только уменьшает размер их ренты.

3. Стоимость земли целиком определяется стоимостью продукции, которая на ней выращивается, а не наоборот. [4]

 

Факторы ценообразования

На снижение цены влияют следующие факторы:

1.близость грунтовых вод или заболоченность;

2.близость шумной автотрассы;

3.нестандартная форма участка и уклоны;

4.отсутствие подъездных путей;

5.отсутствие того или иного вида коммуникаций;

6.отсутствие водоема, реки или леса.

 

Цены на земельные участки - далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже.

Так, по оценкам экспертов «РБК-Недвижимость», земельные участки недалеко от воды стоят на 25-50% дороже "безводных", а наличие в пешей доступности леса увеличивает стоимость земли на 25-30%.

При этом большое значение имеет степень удаленности от леса: различают участки первой линии (примыкание к лесу с наличием деревьев на участке), второй (до 100 м) и третьей (более 100 м) линий. Кроме того, следует учесть следующий нюанс: лес бывает разный и имеет свои критерии качества. Главный из них – порода деревьев. Лесные деревья первой категории – хвойные – ценятся больше всего, особенно корабельные и южные сосны. Несколько дешевле продаются ели. По утверждению эксперта загородной недвижимости Renaissance Realty, покупатели готовы доплачивать за «хвойное окружение» до 40% от общей стоимости участка. Ко второй категории относят лиственные породы. По мнению специалиста компании Knight Frank, участки со взрослыми березами тоже очень популярны. Однако, как правило, береза растет на влажной почве, так что покупка такого участка предполагает строительство дома с учетом этого фактора. Большую роль в определении стоимости земли, добавляет эксперт, играет также количество и высота деревьев.

По мнению экспертов «КоммерсантЪ», стоимость земли увеличивается примерно вдвое, если она находится непосредственно на берегу водоема, на 30-50% дороже продаются участки с лесными деревьями, от 10 до 20% стоит прибавить к цене участка, если он граничит с лесным массивом.

Специалисты отдела загородной недвижимости компании «Soho Realty» отмечают следующие важные ценообразующие факторы: наличие лесных деревьев на участке, вклад в прирост цены которых составляет 40%, местоположение объекта - 45%, однородное социальное окружение - 12%, наличие инфраструктуры и единая эксплуатационная служба поселка - 25%, архитектурные решения ближайшего окружения - 25% и близость водоема - 35%. [1]

В ходе анализа рынка земельных участков выявлено, что участки, имеющие неправильную форму, или участки с уклоном местности, или с другими недостатками при остальных аналогичных характеристиках, предлагаются на рынке дешевле остальных.

Как правило, при начальном формировании земель поселений выделяется земельный массив большой площади и составляется генеральный план поселения. При подготовке проекта межевания территории поселения в соответствии с градостроительными регламентами и нормами формируются границы образуемых отдельных земельных участков. По возможности, эти участки правильной формы, близкой к квадратной или прямоугольной. Учитывая рельеф местности: равнинный (с уклоном до 3%), слабопересеченный (3-6%), пересеченный (6-10%), сильнопересеченный (10-20%), горный (более 20%) или пересеченный, некоторые участки межуются неправильной формы или с уклоном, что обуславливает меньшую пригодность таких участков для использования по назначению и, следовательно, меньшую рыночную привлекательность и стоимость.

В зависимости от формы продаваемых участков - участки треугольной формы могут продаваться со скидкой до 50% цены, участки изрезанной нестандартной формы могут терять до 80% своей стоимости. [3,5]

При этом, стоимость земельных участков под внутрихозяйственные дороги (под проезды к другим участкам внутри поселения) составляет 10% от рыночной стоимости земельных участков пригодных для использования по назначению. На практике рыночной стоимости непродуктивных земель присваивается нулевое значение, т.к. данные участки не приносят дохода. [2,3]

Большое влияние на ценообразование имеет ландшафт и экологическая обстановка. Существенную роль играет соседство участка с домами отдыха, культурно-историческими ансамблями, церквями и пр. Оценка экологической обстановки складывается из таких показателей, как уровень шума, удаленность от магистралей (автомобильных и железных дорог), загрязненность воздуха (соседство с неблагоприятными объектами), роза ветров, близость ЛЭП к границе участка и т. д. [1]

 

[1] http://www.ocenchik.ru

[2] https://pandia.ru

[3] https://statrielt.ru

[4] https://econ.wikireading.ru

[5]http://www.ceae.ru/Kor_zem.htm